Zverejnenie príspevku / stránky na vybrali.sme.sk Tlač / PDF príspevku / stránky

... sú to obyčajní ľudia, ktorí poháňajú realitný development. Banky priamo motivujú developerov investovať čo najmenej do infraštruktúry a vtesnať čo najviac bytov do stavby.

Prečo vnímame realitný development v Bratislave ako problém?

V dnešnej dobe veľa ľudí trápi nadmerné zahusťovanie Bratislavy novými stavbami. Najviac to pociťujeme v doprave a parkovaní, priamo dotknutí ľudia v strate zelene a denného svetla, no o chvíľu to začne mať aj horšie následky. Územný plán rozvoja mesta by mal zahusťovanie regulovať  No ako máme možnosť vidieť, developeri majú moc ohnúť tento plán podľa svojich zámerov. Územie, vyčlenené ako športoviská, sa zrazu stáva územím vyčleneným na bytovú výstavbu s podlažnosťou osem. Rozhodovanie na miestnych úradoch, stavebné povolenia, toto všetko ide hladko v prospech developerov. Developeri majú k dispozícii všetko – lacno skúpené pozemky, uplatených úradníkov, banky.

Čo spôsobuje, že developeri sú takí mocní a vedia uplatiť kohokoľvek? Odpovedali by ste, že to, že majú toľko peňazí. Ale odkiaľ ich majú? Ja si dovolím tvrdiť, že sú to práve bežní ľudia, ktorí im dávajú túto moc. Nie je to následkom skorumpovanej politiky, ani nedokonalými zákonmi, ani „špinavými“ peniazmi, ale práve nami.

Ako je to možné? Pozrime sa, ako funguje realitný development.

Začína to tým, že developer vymyslí projekt a presvedčí banku, aby ho prefinancovala. Podmienkou banky býva, že developer musí vložiť 30% vlastných prostriedkov, na zvyšok dostane úver. V praxi to vyzerá tak, že developer kúpi pozemok od mesta za „jedno euro“ a vybagruje v ňom jamu. Pri „správnom“ ohodnotení pozemku to už tvorí tých požadovaných 30%. V tom momente začne developer kontaktovať banky so svojím projektom a zháňať peniaze na stavbu. Stavebné povolenie ho stálo len pár úplatkov, ako aj kúpa pozemku. To, či treba banky o projekte presviedčať , alebo sa oň „pobijú“, závisí od hustoty zástavby. Čím viac bytov na čo najnižšie náklady, tým viac sa o to banky „bijú“. Banky sú taká prvá autorita, ktorá rozhoduje o tom, čo postaviť. Až tá druhá sú zákazníci, mestské úrady nie sú v tomto žiadnou autoritou. A keďže Slováci v Bratislave vykúpia všetko, tak jediné, čo banka vyhodnocuje, je ziskovosť investície. Banky priamo motivujú developerov investovať čo najmenej do infraštruktúry a vtesnať čo najviac bytov do stavby.

Po tomto kroku dostáva developer úver, z ktorého sa stavba stavia. Ak sa vám teraz zdá, že developer stavia len za cudzie a do projektu nevložil zo svojho takmer nič, tak sa vám zdá správne. Pri dosť hrubej hrošej koži sa môže stať developer kľudne aj z vás. Takže, developer získa úver na pár rokov, počas ktorých musí stavbu postaviť a predať. Výstavba sa do roka stíha, čím väčší podiel betónu, tým je rýchlejšia. A potom nastáva predaj bytov – najkritickejšia fáza projektu. Teda, bola by, keby sme neboli v Bratislave. Tu sa byty predajú v pohode. Hypotéka je stroj času, čo prenáša peniaze z budúcnosti do súčasnosti. Ľudia u nás sú ochotní zadlžiť sa na 30 rokov, aby mali vlastný byt. A preto odovzdávajú svoje výplaty za 30 rokov dopredu do rúk developerovi dnes. Keby len vedeli, že náklady na výstavbu kupovaného bytu sú polovica toho, čo platia. Developerovi stačí predať polovicu bytov a už má splatený svoj dlh banke. Všetko ďalšie predané už ide len jemu. Jediný, kto ostáva zadlžený, sú zákazníci. Developeri majú vďaka hypotékam v rukách také množstvo peňazí, aké sa ostatným firmám nepodarí zarobiť za dekádu. Keby však byty nikto nekúpil, developer o stavbu príde a ďalší úver už tak ľahko nedostane.
Takže sú to obyčajní ľudia, ktorí poháňajú realitný development.

Ale prečo sa stavia tak zle? Sú to predsa obyčajní ľudia, ktorí svojimi hypotékami, hlasujú o tom, čo sa bude stavať.

Z pohľadu demografie, väčšina ľudí, ktorí kupujú byty v Bratislave, sú absolventi vysokých škôl, ktorí tu študovali. Nevracajú sa naspäť do rodiska, keďže pracovné ponuky tam sa ani zďaleka nedajú porovnať s tunajšími. Spôsobili to hlavne zahraniční investori. Keď sa pozrieme na umiestnenie centier servisných služieb, tak vyše 90% je v Bratislave. A to je to, čo sem ťahá absolventov škôl z celého Slovenska.


Títo ľudia strávili posledných 5 rokov života na internátoch, poprípade sa tlačili v podnájmoch. Za tých 5 rokov si človek navykne na veľmi nízku kvalitu bývania. Keď potom ide kupovať byt, jeho zmýšľanie môže vyzerať takto: „potrebujem len byt na prespávanie v Blave počas týždňa, cez víkend som aj tak u našich“. S takou motiváciou samozrejme kúpi ten najlacnejší byt, ktorý nemá žiaden výhľad, je v prehustenej zástavbe a ešte aj nekvalitne postavený. Najhoršie je, že tou kúpou nevytrestá iba seba. Zároveň tým povie developerovi, že „dobre staviaš, stavaj také stavby ďalej“ a dá mu na to svoje výplaty za 30 rokov . Developer potom má od neho prostriedky na to, aby mohol zničiť ďalšiu lokalitu predimenzovanou výstavbou, tak ako lokalitu z príkladu. Pôvodní obyvatelia pocítia zhoršenie kvality života hneď, ľudia kupujúci byty si to uvedomia až po niekoľkých rokoch.

Developeri stavajú len to, čo od nich väčšina ľudí žiada. V tom tkvie aj nádej na zlepšenie. Treba začať vzdelávať študentov a prisťahovalcov do Bratislavy o tom, čo je to kvalita života. Že to nie je len „1000 eurová mzda miesto 450 eurovej“. Je to o tom, kde budem žiť najbližších 30 rokov a kde budú vyrastať moje deti. Ak si toto ľudia uvedomia, tak najhoršie developerské projekty ostanú nepredané. Ked si to všimnú banky, ktoré ich úverovali, začnú odmietať investovať do prehustených projektov. Tým donútia developerov „prekresliť výkresy“.

Ako to dosiahnuť? Prvým krokom by mohlo byť vytvorenie webstránky, ktorá by poukazovala na nedostatky budovaných a stojacich novostavieb. Developer vie dať na webstránku krásnu vizualizáciu projektu so stromami, no v realite tam žiadne stromy nebudú, len betón a ďalšie stavby. Negatívne skúsenosti zákazníkov v týchto stavbách by mohli ovplyvniť budúcich zákazníkov, aby sa rozhodli len pre lepšie stavby a tým nútili developerov také stavby stavať. Určite aj vás napadnú ďalšie spôsoby, ako vzdelávať ľudí, čo tu idú kúpiť byt. Iba takto vieme zlepšiť výstavbu v Bratislave a zastaviť prehusťovanie.




0 komentárov:

Zverejnenie komentára